為保障建水縣土地征收工作的順利實施，建水縣人民政府于2024年1月17日印發(fā)了《建水縣人民政府關(guān)于印發(fā)建水縣集體土地征收補償實施辦法的通知》建政發(fā)〔2024〕2號文件，現(xiàn)就該文件內(nèi)容解讀如下：

一、制定新集體土地征收補償辦法的原因是什么?

經(jīng)省人民政府批準，于2023年11月18日將《2023年云南省征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價》予以公布實施。現(xiàn)將建水縣人民政府于2023年4月13日公布實施的《建水縣集體土地征收補償實施辦法》（建政發(fā)〔2023〕5號）中涉及區(qū)片綜合地價的內(nèi)容按照省級文件進行更新調(diào)整，形成《建水縣人民政府關(guān)于印發(fā)建水縣集體土地征收補償實施辦法的通知》建政發(fā)〔2024〕2號文件，并于2024年1月17日公布實施。

二、區(qū)片綜合地價制定的工作背景是什么？

新修改《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱“新法”）已于2020年1月1日正式實施，新法明確規(guī)定“征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制訂公布區(qū)片綜合地價確定。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次”，結(jié)合《云南省自然資源廳關(guān)于開展區(qū)片綜合地價更新調(diào)整工作的通知》（云自然資審批〔2023〕206號），《云南省自然資源廳關(guān)于加快推進征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價更新調(diào)整工作的函》（云自然資審批〔2023〕344號）的相關(guān)要求，制定公布區(qū)片綜合地價事關(guān)土地征收工作的合法性，也是當(dāng)前各級自然資源主管部門的重要任務(wù)，云南省自然資源廳決定于2023年5月開展云南省區(qū)片綜合地價制定工作。

二、區(qū)片綜合地價是怎樣測算的？

本次區(qū)片綜合地價更新調(diào)整采用“先劃片、后定價”的技術(shù)方法。在劃定區(qū)片過程中主要采用因素法劃分區(qū)片，以縣為單位，根據(jù)農(nóng)用地條件相近的原則，將縣域劃分為一個或幾個區(qū)片，作為測算區(qū)片綜合地價的基本單元。在定價過程中主要采用農(nóng)用地產(chǎn)值修正法和征地案例比較法測算區(qū)片綜合地價。

四、2023年新制定的區(qū)片價與2020年制定的區(qū)片價相比有什么新變化？

（一）與現(xiàn)行征地補償水平比較

2020年省政府公布標準內(nèi)涵為：在具體執(zhí)行過程中不低于公布的標準，建水縣根據(jù)實際情況進行了適當(dāng)調(diào)整，通過新制定的區(qū)片價與調(diào)整后的執(zhí)行標準進行對比，全縣加權(quán)平均后的區(qū)片價為32173元/畝，比2020年公布的平均標準上漲了1.51%，其中I區(qū)片漲幅為1.12%，Ⅱ區(qū)片漲幅為1.62%，Ⅲ區(qū)片漲幅為1.75%，確保了新制定的區(qū)片價不降低，保障了被征地農(nóng)民的利益。詳見表1。

表1

建水縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價地類調(diào)節(jié)系數(shù)表

依據(jù)法律規(guī)定確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實施征收，土地征收后建成的公益性項目，必將豐富周邊農(nóng)村居民業(yè)余生活，提高精神生活水平。因此區(qū)片綜合地價更新調(diào)整，對農(nóng)村居民生活水平起到積極作用。

（三）與同區(qū)域國有建設(shè)用地基準地價水平有什么不同？

建水縣城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準地價覆蓋包括中心城區(qū)及其他14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，經(jīng)過修正的城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準地價為基礎(chǔ)，扣除集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地過程中的土地開發(fā)費用、相關(guān)稅費、利息利潤以及國家獲取的土地增值等，余值部分（經(jīng)過城鎮(zhèn)基準地價剝離后的客觀土地取得費用）與區(qū)片價之間對比，符合建水縣實際情況。綜上，更新調(diào)整后的區(qū)片價高于基準地價剝離后的客觀土地取得費用。